第七章：清華-哈佛UEO，地產金融專家

在良鄉房開這一年的下半場，我就開始思考我自從1990投筆從商以來這12年，歷經民營，合夥創業，央企和國企等各類體制，橫跨大連、深圳、北京、山東和河南等地，從事過貿易、廣告、投資和地產多種行業，屢戰屢敗、屢敗屢戰，那麼我的終極選擇和最適合我的定位到底是什麼？心中很是迷茫和焦慮……

良鄉房開的區域性，國營體制包括老闆張龍的政管企業的方式和個人專權風格都與我格格不入，我只是以一個僱傭兵的身份和“拿人錢財，與人消災”的心態在完成我的工作和職責。所以在我點燃“銀行融資，企業改制和戰略規劃”三把火，個人地位和影響力最大化的階段，反而是我最矛盾的時候：我投入這麼多智力、精力和體力，但我能分享到最後的果實嗎？關健是我願意或能否與這家企業共興衰嗎？！

所以張總，陸總和李宏等核心人物也能感覺到或也開始質疑我的忠誠度和長期性。陸總曾在有一次我太太帶女兒來探親，張總主持的三個家庭的歡迎宴上試探我：“朱總，大侄女兒也快上學了，北潞園社群學校是北京實驗小學的分校，教學質量在北京都是第一陣營。抓緊在咱自己的專案買個房子，讓張總打個大折，把嫂子也接來吧”

我只好笑著接道：“謝謝陸總的關心，我回去和太太及家人商量下”，說完敬了他一杯酒。

而張總卻用符合他個性的方式即此次我主持改制的MBO方案，希望我個人拿出30萬元，公司無償二倍配股60萬元的方式挷定我。

但經過痛苦的思考和艱難的選擇我還是決定激流勇退。因為這一年利用良鄉房開做為建設部試點單位的優勢，我參加了中房協和住交會等業內的活動，見識了更開放更宏大的地產行業和更優秀更睿智的企業領袖人物，我從心底強烈渴望或者自視甚高的認為自己需要也適合更大的平臺。

所以2002年夏，到良鄉房開一年多我還是選擇撤退了，儘管離開的理由和方式有些戲劇性，但我已不想披露。因為所有的理由無論主動還是被動都是藉口而已。

我又住到了一年前從河南迴北京二哥李鐵家的回龍觀的房子，這一住就是18年，開啟了我投入商界以來最持久最風光的職業教育一一地產培訓生涯……

剛開始我還是想進入品牌地產企業，所以我給萬通的馮侖先生，搜房的莫天全先生和導演出身的張寶全先生都寄了投名信。

馮董約我去了阜成門萬通大廈的辦公室閒聊了一個多小時，主要聊我們改革開放第一階段，我在衛益行、他在南德集團的商戰往事。然後安排第二天負責投融資的孫總與我具體談。頗有“我只談哲學，其它事宜與總經理談”的領袖架式。

莫總約我到李嘉城開發的東方廣場Office，說看了我的房企融資12講，寫得不錯。並說他當年也是靠寫才出道上位的。隨後把搜房研究院的黃院長叫來介紹給我，擬安排我做副院長。當時搜房是最大的網際網路地產服務新型平臺，我還是蠻動心的。

就在這同時，接到《中國樓市》編輯候詠轉來的一封邀請函，清華大學建築學院正與哈佛大學設計研究院準備聯合推出一項當時國內最高階的房地產培訓計劃“全球化城市與地產運營商UEO”，特邀我去擔任首席教學顧問。並說已把我的手機號給了創辦人顧女士，她會約我詳談。

一天後我接到顧女士的電話，嗓音粗豪，邀我第二天晚六點在燕沙附近的第一上海大廈內的一樓海鮮大酒樓見面。

隔日我如約到達酒樓大堂，就看到一位體型碩大，面色黑褐頗似綠林臉譜的奇女子正在等我。握手後她爽朗地大笑道：“朱老師，我叫你老朱吧。這家酒樓有我的股份。今天請你吃飯先認識一下，明天到我在清華的辦公室再細聊”。之後二年我經常聽到她這種熟悉的大笑，有時在她的別克車裡，不誇張地說會震得車身都輕輕搖晃……

席間她自我介紹之前在北京是做一級土地運營的，去年與清華建築學院院長助理周榕博士相識，因為周老師畢業於哈佛設計研究生院，牽頭搞了一個合作專案，正在尋找合作伙伴。她十分看好這個培訓計劃，決定投資。因為定位於城市及地產領域，所以想找一位實戰與理論結合，金融與地產兼俱的操盤手專家來做首席教學顧問，主持課程研發設計與師資篩選對接工作。說拜讀了我的文章並知道了我的經歷，覺得非我莫屬。我現場表示了對這種新興行業／有一定的興趣，但我坦城地告之她我正在萬通和搜房之間做評估和選擇。

她於是不容我拒絕說明天上午約周博士一起在清華見面，聽他介紹後你再做決定。並一再強調她要做中國地產最高階的教育品牌並收最昂貴的學費。這個平臺未來前景廣闊，做好了會讓我做合夥人，給我一定的股份。

其實當天晚上我思考再三就已初步決定棄商從教，因為十幾年屢戰屢敗、險象環生的商界生涯已使我身心俱疲。頗想從事一種相對穩定和安全的職業。教育尤其重歸校園、其實是我一直視為歸宿，又能發揮我所長的願景。

第二天上午我到老顧（見第一面後我一直用這個中性的稱謂以示對她的尊重和距離）在清華紫光國際中心的辦公室見到了高大英俊的周博士，我很自然地叫周老師並從此成了朋友。他是一位知名的建築評論家，學院範十足。在一次論壇上因為與地產大佬潘石屹的激烈辯論名噪一時！

下午我們仨個集中討論了培訓專案定位和命名的問題。周老師主要從城市規劃與建築的專業角度，老顧直接說太學術而且面有點窄，必須要切入巿場與地產結合，既要本土化，更要有國際高度和視野。我建議是否考慮房地產大師王志綱提出的最新概念“城市運營商”。老顧聽了立刻受到舉一反應三，融匯貫通，一敲桌子，“就叫全球化城市與地產運營商”。這次對話包括後來的無數次交流，我發現老顧雖然知識不廣博，理論也不繫統，但悟性極高。既善於傾聽也敢於決斷。我常常笑著竊想：上帝也許是公平的，雖然沒給她女性的容顏和身材，但卻給了她超人的智商和男人的性格。

周老師和我聽了她的扣題和蓋棺論定式的總結，也都覺得可能是最佳的組合。她又補充道，“請周老師翻譯成英文並提煉出縮寫”

周老師即刻寫出英文，縮寫為UEO。老顧馬上拍板就正式命名為“哈佛-清華《全球化城市與地產運營商UEO》。

周老師調侃道：“怎麼跟UFO有點神似啊”，引起我們仨人的一陣大笑。

隨後再討論定價時又顯示她的腦路清奇和過人之處。因為當時各大學及行業協會的地產培訓班特別是總裁班一般定價都在一萬元至三萬元之間，短期班甚至幾千元。長期班最高的也不超過5萬元。她說那都是給職業經理人上的班。我們要面對的是大老闆尤其各地城投和民企的董事長，他們不會再乎價格，不怕最貴就怕最好。尤其有清華特別是哈佛的招牌，而且還可以去哈佛上課。這樣才能與目前的培訓班拉開檔次。她建議定價2.2萬美金一一驚得周老師和我倒吸一口涼氣，但又不能不佩服她判斷和賭性！

而且之後的兩年她把這點發揮的淋漓盡致，附加值和品牌溢價做到了最大化。先後將香港大學，牛津大學，最後把美國西點軍校和中國市長協會等高階資源都整合了進來。她的宗旨就是要把市長和開發商綁到一起，把國際化和頂流性用到極限，讓對手無法竟爭和超越，完全是奢侈品的打法和套路。

談完正事已是黃昏，周老師善解人意地說帶我到清華校園中轉轉並請我到校園餐廳“熙春園“吃飯，讓我找找重回大學的感覺。在東門看到那𠆤著名的校訓碑石：自強不息，厚德載物；周老師娓娓道來：“其實清華原校訓為16字，完整內容是：“自強不息，厚德載物；獨立精神，自由思想。”

“自強不息，厚德載物”語出《易經》，因梁啟超先生在清華之演講而名揚天下，遂成校訓。

“獨立精神，自由思想。”則出自清華大學國學大師陳寅恪先生為王國維紀念碑所寫的碑文“…思想而不自由，毋寧死耳。……惟此獨立之精神，自由之思想，歷千萬祀，與天壤而同久，共三光而永光。”

當年周詒春校長將這16個字定位清華大學的校訓。”

穿行於綠意蠱然的校園中，望著莘莘學子們年輕的身姿，心跳都彷彿慢了下來。猶如一隻飛行的孤雁棲上了枝頭，一艘深海中遠航的船遇到烏托邦式的島嶼……重回大學再見青春真好！

從此我與清華大學結下了八年之約。一直在校區辦公和工作。2010年亞太商業不動產學院成立後才搬離。但是每到事業或心態的關鍵轉折點，我都會不知不覺回到清華校園，漫步於熟悉的場景中，身心就會得到緩解和充電……

關於培訓計劃的命名和定價及我個人的加盟就這麼水到渠成，一氣呵成地定了。隨後就進入了緊鑼密鼓的課程設計和師資篩選階段，周老師主要負責引進哈佛的國際化課程體系並適當本土化改良；我則主要擔綱國內課程的設計和國內最高階的政金商三界師資的選定；老顧主要負責後期的包裝與推廣。

三個月幾易其稿最終定案後，開始在主要行業類和政經類的大報上打廣告如《中國房地產報》，《中國經營報》，《經濟觀察報》及《參考訊息》，《民航報》等，同時配合密集反覆的資料庫營銷，同時設計印製精美的畫刊直投上國內外航班。

又經過三個月的點對點宣傳和地毯式轟炸推廣，以及推薦制稽核制的門檻和流程設計，一炮而紅，報名踴躍！全國各地以城投城開城建董事長總裁為代表，中型以上開發商的老闆雲集，最後選定30名高階學員為第一期做標杆公佈名單，同時開始第二期和第三期學員的預報名，效果和影響不言而喻，旗開得勝！學員中湧現出多名城市及地產界的大鱷和風頭人物。

隨著在清華大學主樓接待國內外元首的會議室的隆重開班，我的常規工作就是不斷根椐國家政策大勢的演變與學員大佬門需求和建議完善和提高課程，拜訪和鱗選一流師資，同時擔任課堂主持人和媒體代言人雙重角色，使我十幾年的商界生涯成功洗白和昇華，學會了站在巨人肩膀上整合資源和造勢，並且脫胎換骨被媒體包裝為地產金融專家，受益匪淺，收穫良多。為我之後擔任企業戰略顧問，變身行業協會領導和自主創業培訓奠定了堅實的基礎和充分的儲備。

下面我就節選邀請政金商高階師資和與結識學員大咖們的幾個案例與讀者朋友分享：

首先鎖定的開課師資就國開行的陳元行長，因為他在政商兩界的特殊地位和影響，如果能蒞臨授課將對UEO是個極大的肯定和拉動。正好我的大學同學韓星八十年代中葉曾做過他的大秘，於是我聯絡韓星請他幫忙。他回答復說盡力，讓我把UEO介紹和學員名單發他。三天後陳行長答應了。我想這除了韓星的個人關係外，哈佛與清華的品牌無疑起了最大的作用。當然學員層次和結構與國開行比較匹配也是原因之一。

開課儀式那天，韓星陪同陳行長一起來了。周老師陪同清華建築學院院長秦佑國到場，秦院長首先致開幕詞。接著我上臺主持對陳行長的大駕光臨表示熱烈歡迎，也對韓星表示了感謝。學員們爆發了長久的掌聲，既是對陳行長的敬重，應該也是對UEO的肯定吧。課後，學員們紛紛上臺跟陳行長交換名片和交流，有幾位地方政府平臺的老總跟行長還是老熟人。然後全體移步到清華大學老校門遺址合影。首次開課圓滿成功，皆大歡喜。

第二批師資組合是時任建設部副部長的仇寶興，前副部長兼中房協會長楊慎和中國城規院總規劃師楊寶軍，可謂陣容強大。

第三批師資組合是時任人總行副行長吳曉靈女士，銀監會創新協作部主任李伏安和國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松。也是不遑多讓。

第四批師資是學者型的國土資源部總規劃師胡存智先生，我和胡總交流較多併成為好友，他之後在我主持的清華大學“國際商業不動產運營商CREO”培訓課程中幾乎每請必到。還擔任了我發起的“亞太商業不動產學院”學術委員會主任。並曾引見我與合肥市方副市長見面，請方市長和合肥市承辦我發起的“中國城市綜合體高峰論壇”。不久升任國土資源部副部長，退居二線後擔任中國土地學會會長。

第四批師資是商界領袖和精英。第一位是萬達集團董事長王健林先生。此時萬達集團己把總部從大連搬到北京，從初期的住宅大盤地產向商業地產大踏步邁進，尤其開創的城市綜合體模式更是領先和彪炳業界。他也多次榮列中國首富的寶座。自此我也與萬達結下了不解之緣。從此二十多年來直至最近2024年春萬達因上市對賭面臨困境甩賣資產，媒體都會經常採訪我。萬達每年一度的萬商會也請為我做過行業協會嘉賓。萬達廣場百城百座記錄片《萬達百城紀》訪談了兩位學者專家，其中一位是清華大學經管學院院長錢穎一教授，另一位就是本人頗感榮幸。亞太商業不動產學院還與萬達集團研究部和萬達學院多次聯手舉辦活動。萬達叢書出版發行時我還專文寫評推介。特轉錄如下：

《萬達的三個核心競爭力》

釋出時間：2014-03-26

萬達出書無疑是2014年商業地產界的一大新聞，自從我發了關於萬達出書的微信微博後，就不斷有業內朋友問怎麼能買到這兩本書……

得益於中國的改革開放並受惠於中國的城（市）鎮化程序，中國的商業地產在經過十幾年的高速發展之後急需將本土精華和實戰智慧總結和提升成理論，從而更好地指導中國商業地產的持續進步——萬達出書可謂恰逢其時!不僅對萬達自身是一個提升，更是對行業的一大貢獻！

當然萬達出書更是一種胸懷，萬達能把類似“獨門秘籍”的看家本領拿出來讓業界學習，正如王健林先生所言：“對這次圖書出版，萬達內部有一些反對聲音，覺得知識被別人學走了，培養了競爭對手。但我認為，假如就因為這兩本書公開發行萬達競爭力就沒有了，那就不是真正的萬達。”——也體現王先生一貫的自信達觀。

整個書的內容架構和文字風格更像萬達內訓教材和操盤手冊，其系統性、標準化、模組化和實效性都堪稱經典。其等級、機制、流程、交界、細節和精神等萬達元素都一以貫之。

從這兩本洋洋鉅著可以透析出萬達的成熟不是單一環節的成熟，而是整個產業鏈的成熟。更以三個核心競爭力特立獨行、領袖群倫：一是城市綜合體模型。二是標準化和連鎖化的商業模式。三是持續的運營能力和資產矩陣。

一、萬達強力推出和不斷完善的城市綜合體“萬達廣場”產品模型，透過一代、二代、三代和四代的逐步升級，健全了租售的黃金比例組合，建立了現金流滾資產的類金融方式，走出了中國當下商業地產金融創新、投資和變現兩端缺失狀態下的突圍之路。成為無數大小開發商紛紛效仿的樣板和中國商業地產界的主流產品模型。帶動了城市的繁榮，提高了中國人的生活質量。

二、標準化和連鎖化的商業模式。萬達之所以能高速發展，除了我們大家瞭解的宏觀和微觀的條件外，其發展模式所產生的強大力量才是最為重要的原因。正如《商業地產投資建設》一書中所揭示的透過成立萬達規劃設計院打造了自身的原創能力，並依此構建了以“規劃設計”為軸心的專案機制以及相應的產品研發和生產體系，輔之以選址招商、計劃管控、財務組織、營銷管理、資訊化管控、成本控制、人力資源、法律事務、評審管理及質量安全管理等系統制度和管理機制。由此，萬達締造了強大的核心競爭力和高效的開發建設能力，讓一座座宏偉的萬達廣場在中國的城市遍地開花、拔地而起，成為每一個城市的商業中心。

三、商業地產的金融性本質決定了其多重價值屬性。商業地產和城市綜合體的價值除了主體的經營價值，更是持續運營的資產價值、資本價值和城市價值。而運營管理是實現這些價值的不二法門。《商業地產運營管理》這本書揭秘了萬達是如何透過商業地位、房產條件保障、招商實施與管控、商業籌備計劃管控、營運組織、營銷企劃、開業保障、專案覆盤評審、經營目標與策略、營運過程管理、商業環境與服務、安全運營保障和風險控制等一系列運營管理工作流程和制度來追求和實現這些價值，並由此完成了從開發商向運營商、零售（主力店）商和服務商乃至金融商的轉型和一體化。

我們期待著萬達叢書的後續版本，新春永珍，是為評。

第二位是策劃大師王志綱先生。他首開中國當代記者和文人轉型戰略顧問和智囊機構的先河。從成功策劃碧桂園教育地產始，一時成為大地產商和地方政府的座上賓。並不斷把實踐和思考寫成書發表受到熱捧和廣泛傳播。在相當長的時間裡引領了中國房地產和城市化的理論高地和運動風潮。請王志綱老師來UEO講課事所必然，因為“全球化城市與地產運營商”的命名就是受“城市運營商”一書和概念的啟發，某種意義上他可以說是始作俑者。

我曾應邀參加他主持策劃的麗江新城市開幕儀式，確實高屋見瓴，別出心裁。有一次去深圳他的豪宅中拜訪他，他對我面授機宜：“我做顧問的秘訣就是“姜太公釣魚，願者上鉤！”。我的故鄉花河市還請他做過整體城市策劃。二年後我也為家鄉做過江南新城的定位報告。他的書我都看過，每次都深受啟發和鼓舞。記得有一次在住交會舉辦的一次房地產大佬薈聚的論壇間隙，他曾自我解嘲地說：“在這些老闆中我的財富是最少的！”

我笑著道：“但您的名氣是最大的呀。您做的事就是名利雙收，先有名後有利，名大於利哈”

第三位是武捷思先生。曾任工商銀行總行體改辦副主任，深圳工行行長，深圳主管金融的副市長和廣東省省長助理。主持廣東粵海集團重組案名揚海內外並寫就《粵海重組》一書成為經典。後辭職下海，先後被天價高薪聘請為被王石稱為“地產航母”的合生創展的董事總經理兼行政總裁。先後主持過多家知名地產公司如“奧園地產”和“花樣年“及跨行業的資本運營和收購重組。御任地產公司的明星經理人後，他組建了自己的基金“富海銀濤資產管理股份有限公司”，專注重組及投資業務。

武捷思是我春城財院的師兄，這位廣東中山人，卻來了東北上大學。78級比我高二屆。雖然相熟但無深交。在校時瘦弱而知性，是系學生會領導。任深圳市副市長時我曾去拜訪他，當時我發起了一項藍城和深圳兩地的交流活動。他接見並招待了我和藍城主管金融的孫秘書長。UEO開班時，他正任職“合生創展”，我請他講課，他欣然接受。還請我和老顧在大旺路他們專案的五星級酒店吃個頓飯。席間比他還瘦削的老闆朱孟依也過來打了個召呼。

老武無論是在校，特別是畢業後的金融、政壇和商界的三棲經歷，一直是我們這些低年級學弟的熱門話題和追慕的榜樣。特別是2023年春，20大後，他的大學同班同學中國銀行董事長劉連舸（曾短暫做的我所在的8015班的輔導員）落馬後，他在政商兩界遊刃有餘的轉寰更被認為深得自古以來就有商聖之稱的范蠡的神韻真傳……

UEO學員中還出現了兩位“反派人物”，特節轉當時的新聞報道為證：

一.廣州最大地產國企董事長李飛受賄案開庭

2007年10月09日《財新》

李飛被控在擔任廣州市天河區副區長、廣州城建集團董事長的十餘年間，多次受賄累計逾百萬元

李飛曾掌舵廣州城建集團長達七年。集團前身是廣州市於1978年設立的住宅建設辦公室，後轉製為市屬房地產綜合開發企業，至今仍為廣州地產界最大的國企。

祖籍山東的李飛今年54歲，軍人出身，曾參加對越反擊戰，1981年由部隊做戰參謀轉業到廣州市政府。2000年，李由天河區副區長轉任廣州城建集團董事長、黨組書記。熟悉李飛的人稱，李飛行事不拘成規，且喜以軍事術語解讀商業運作，在廣州地產業界以擅大刀闊斧式的重組及長於資本運作聞名……

注：我與李飛只在UEO的師生聯誼酒會上有過簡單的對話，一副倨傲冷淡的模樣。

二.中弘股份實控人王永紅歸案：此前長期滯留香港，公司負債近700億

《介面新聞》2019年6月21日

王永紅沒能像賈躍亭一樣長期滯留海外，他必須為私自從上市公司划走61.5億元，以及整個“中弘系”近700億元的債務擔負責任。

多個獨立信源告訴介面新聞，現年47歲的中弘股份（000979.SZ）實際控制人王永紅已於近期歸案，此前他長期滯留香港以及海外地區。

從地產大佬到回國歸案，王永紅一手打造的商業帝國迅速崩塌，主要上市平臺中弘股份甚至成為A股股價低於1元強制退市第一股，27萬股東的百億財富瞬間化為烏有……

注：我與王永紅有過兩次交流，他還請我在望京他的專案“六佰夲”喝過下午茶，因為他對我後來發起的“全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會”很有興趣，想弄個副主任委員乾乾。因為他也涉入商業地產頗深。但最終不了了之。